统计局数据：从新建商品住宅看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

5月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。

(资料图)

2023年5月份，在3月份房价全面普涨后，4月份就开始出现了小阳春退热的现象，5月份明显开始了倒春寒。房价上涨城市明显减少，特别是二手房只有15个城市价格上涨再次回到小阳春前冷清现象。

整体看房价下调城市是近一年多少的几个月，2023年楼市小阳春彻底过去了。

出现2023年5月份市场出现小阳春后倒春寒的主要原因有3点：小阳春后市场进入了新阶段，2-3月市场也出现了部分价格上涨，购房者又开始博弈，特别是5月份整体市场进入全面倒春寒.

1：政策的影响退烧，目前全国楼市各种宽松政策分化，一线城市没有明显调整，而三四线城市政策影响已经减弱。经过2-3月的释放，市场需求开始出现有所减少，4月整体市场成交量环比3月出现明显的下调，5月更是继续退热。

2：。2022年11-12月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，基本疫情过后， 市场出现了恢复上涨。但普通消费者收入上涨有限，在经济波动的情况下，买房意愿不足。

2-3月房价上涨后，4月份部分城市购房者再次观望，特别是一线城市目前看，宽松政策不多，二套房贷款政策过严抑制了小阳春持续。5月份市场没有有力政策出台，购房者继续观望，特别是二手房全面降温。

3：人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断，进入4-5月是每年小阳春后的需求减少月份，整体看一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

市场整体出现了明显的倒春寒。

需要注意的是前期需求释放，房价上涨后，市场再次出现博弈，5月份楼市已经全面倒春寒，6月上半月市场继续下调，这种情况下，如果再没有稳定政策出台，6-7月市场下调趋势将非常明显。首先：市场倒春寒.

2022年楼市低迷，大量房企暴雷，影响了市场成交，2023年开年市场有所企稳，压抑的部分需求释放推动小阳春出现。整体看，3月份市场继续冲高，但是不是能持续到二季度需要看经济复苏情况和房地产价格出现上行后会不会抑制需求。

5月份整体市场出现了退热的原因也是因为整体房地产市场的基本面依然没有全面改变，土地市场依然国企为主，一线城市在积压需求释放后，市场开始再次博弈。

第二：2023年5月政策继续全面刺激 ，效果降低。

2023年5月，市场小阳春出现退烧，各地楼市调控政策也依然不断发布，但数量明显开始减少，累计单月房地产调控政策达到了46多次。

整体看，随着各种政策的宽松，2023年出现了小阳春，但后续政策效果影响逐渐降低。2023年1-5月，各地房地产政策累计已经在320次左右。

和之前主要集中在三四线城市相比，5月二线城市比如杭州、南京等市场开始出现宽松政策，大部分政策多聚焦在优化公积金政策、发放购房补贴等内容，涉及优化限购、限价、引才等政策。

杭州、南京等城市放松限购政策，主要涵盖放松限购区域范围，对本地户籍和非本地户籍放宽购房限制等政策。

贵州省、郑州、海南省等省市优化公积金政策，主要涵盖提高公积金贷款及租房提取额度，支持公积金支付支持多孩家庭公积金租房购房等相关举措。福建省住建厅发布文件《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》，对房地产项目预售资金的管理、缴存、使用等进行详细规范。

整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

5月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

后市预测，如果没有政策稳定楼市，6-7月楼市全面倒春寒

从市场趋势看，5月份数据相比3-4月明显降温，从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。前期稳定楼市的各种政策效用在递减。

增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

如果一线城市没有二套房等宽松政策，对于2023年二季度市场来说可能会导致市场开始再次调整。目前看，6-7月楼市倒春寒现象将非常明显，大部分城市可能出现一轮明显的价格下调。

简单的总结一下，2023年房地产市场关键的就是620会不会5年期lpr降息，和630会不会出现一线城市调整二套房了，如果出现这2个政策变化，那么楼市肯定会再出一个起码2个月的小阳春，如果没有，倒春寒会非常明显。